问题一：一房数卖的处理

　　在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。

　　对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

　　问题二：买受人直接主张确权纠纷的相关问题

　　由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的所有权转移给买受人。但是买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按照合同约定要求出卖人履行协助办理产权过户手续。故在买受人主张确权的情况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼请求。

　　问题三：未经共有人同意处分共有物问题

　　出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的，如果买受人是善意的，且支付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记手续，可以依据《物权法》第106条第1款的规定处理；如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，目前形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。

　　如果房屋出售时，权利登记仅为出让人一人，除非有证据证明买受人与出让人恶意串通，损害其他共有人的利益外，基于产权登记的公示、公信原则，应确认房屋买卖合同有效；如果房屋出售时，权利登记为数人，基于部分共有人不得擅自处分共有物的法律规定，一般应确认房屋买卖合同无效，但买受人有理由相信出让人有代理权，符合表见代理的构成要件，应确认房屋买卖合同有效。需注意的是，如果查明房屋已经交付买受人使用且产权已变更至买受人名下等，应尽量维持合同的效力，告知主张房屋买卖合同无效的其他共有产权人可以改变诉讼请求或另行诉讼，主张处分人予以赔偿。