问题五：与借款合同纠纷案件关联问题

　　1、与借款合同纠纷的程序协调

　　上海市高院民一庭：在实践中，一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院，往往是因为债权人主张归还借款并要求行使房屋抵押权。在这种情况下，应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决，判决结果如何。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理

　　来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领(二)》

　　2、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保

　　裁判要旨：在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。

　　来源：《人民司法·案例》2014年第16期；作者：梁曙明(再审审查审判长)、刘牧晗(再审审查承办法官)，作者单位：最高人民法院

　　3、名为房屋买卖实为借款担保的认定——重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案

　　裁判要旨：名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。

　　来源：《人民法院报》2014年09月11日

　　问题六：因限贷、限购房地产调控政策影响合同不能履行房屋买卖合同纠纷的处理

　　倾向性观点：房屋买卖合同约定以按揭方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。

　　房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买卖人请求解除合同，并要求出卖人返还所收收的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。

　　相关类似文件：楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究----上海市第一中级人民法院研究室(2013年1月10日)，一中实务增刊

　　问题七：物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定

　　物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持，受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。