近年来，房产交易引发的各类纠纷案件居高不下，其中，期房不能按期交付是最常见的纠纷类型之一。本期《以案说法》，由婺城区人民法院民一庭审判员胡曼法官，围绕房产商逾期交房、购房者逾期收房问题展开分析，解读不同情况涉及的具体违约金计算方法。

　　双方皆逾期履行，房产交易闹官司

　　2012年，市民王女士向开发商购买了某小区的期房。两年后，在双方签订的商品房买卖合同约定时间，她终于等到了开发商的收房通知。验房过程中，她发现房屋外观良好，通路、通电、通水情况尚可。随后，经询问售楼处，她被告知整个楼盘已通过竣工验收，但验收备案工作与消防、规划验收尚在进行中。尽管开发商一方反复强调，这些程序和验收近期就能成功，所以收房“应该没有问题”，但王女士仔细阅读合同后，认为该房产并没有满足交付条件，遂作出了暂时不予收房的决定。

　　数月后，王女士所购商品房的小区通过了上述各项程序和验收。于是，开发商以邮政挂号信的方式向王女士等购房者发出了信函，对延期交房表示歉意，并告知一个星期内可予办理交房。不巧的是，王女士在一个月前因工作需要，与原房东解除了房屋租赁关系，搬迁至别处居住。因此，开发商所寄信函并未送达她手中。一个月后，开发商发现王女士一直未去收房，又以EMS特快专递的方式向她寄出了收房通知，并标注了其手机号码。但两天后，开发商收到退件，显示为“电联拒收”。

　　因王女士一直未去收房，开发商起诉婺城法院，要求她协助办理所购商品房的交付手续，并承担逾期收房管理费。对此，王女士提起反诉，要求开发商支付逾期交房等违约金。

　　违约金计算，逾期时长是关键

　　对于这起官司，法官胡曼首先分析了王女士主张的“逾期交房违约金”问题。该案中，开发商一共三次向王女士发出收房通知。第一次通知时，房产没有满足合同约定的交付条件，所以违约时间从此开始计算;第二次通知时，房产已经满足交付条件，根据通知约定的“一个星期内可予办理交房”，违约金应该计算到第二次通知的7日后。

　　当然，不少人会疑惑：王女士并没有收到开发商的第二次通知，将交房逾期截止时间定为第二次通知是否恰当?事实上，开发商是按照合同约定的通讯地址发出了第二次的信函通知，既然是按照合同履行，应该视为已履行了交付义务，所以逾期交房违约金只能计算到第二次通知后的7日后。

　　而这场官司争议的第二个问题，王女士逾期收房，开发商该如何主张“逾期收房管理费”?法官胡曼认为，虽然开发商已经按合同约定的地址发出了第二次通知，但无法证明王女士收到了此次通知。在王女士不知道也无法去实施行为的情形下，不应认定构成逾期履行。因此，开发商第三次发出通知，邮政EMS工作人员与王女士有过联系，而她表示拒收，这时候才可认定她“能够履行却未履行”——构成了违约。违约金(逾期收房管理费)可以从此次通知送达并加上必要的履行准备时间后，开始计算。

　　购房须注意，合同条款看清晰

　　最后，法官胡曼还从法律角度，对购房者提出了几点注意事项：其一，作为购房者，在正式签订商品房买卖合同之前，要悉心研读合同条款，特别应注意履行期限、违约金如何计算、违约责任中的免责事项等条款。合同签订后，购房者也应积极关注自己所购买商品房的动态。如像本案王女士一样出现通讯地址变更的情形，要及时告知开发商，最好提供一份变更后的地址确认信函。

　　其二，如果开发商延期交付，非因不可抗力或者合同约定的其他免责事项造成，开发商应当承担违约责任。合同没有约定违约金计算方式的，守约方可以要求对方赔偿损失。根据规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　其三，购房者收到收房通知后，应尽可能在合理期限内前去查看交付现状。购房者应要求开发商提供满足交付条件的证明文件，如果开发商不出示或者出示的文件不齐全，购房者有权拒绝接收。另外，购房者认为商品房在外观或者部分使用功能方面存在瑕疵的，不要轻易归属为质量问题而拒绝收房。购房者可以通过要求开发商履行保修义务予以解决，避免走入维权误区。

　　最后提醒广大消费者，对开发商的不诚信行为，如：一房二卖;故意隐瞒没有取得商品房买卖的事实，或提供虚假的商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实等，消费者可主张“退一赔一”。即，请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。