买房无小事。签署购房合同，又是买房的必经程序，“较真”精神绝不能少。那么，合同如何签，需要注意哪些方面?也许这些内容能对你有所帮助。如果还不放心，也可以咨询律师。

　　“五证”是合同成立的前提

　　《城市房地产管理法》规定：“房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。”

　　这些手续的证明材料，就是我们通常所说的“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。业内指出，由于“预售许可证”是在其他证件齐全的基础上，开发商最后一步办理的，想知道自己签署的购房合同是否合法有效，应重点关注此证。

　　买房人往往会碰到这样的困惑：看上的楼盘证件不全，置业顾问告知可以先把钱交了，签一份内部认购书或者买卖合同，这不也算是有书面协议吗?陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡指出，“五证”不齐的项目，并不具备合法销售的资格。此时，买卖方所签订的买房协议是无效协议。也就是说，如果遇到退房等纠纷，只能返还所交房款，其他违约责任难以追究。

　　不要忽视了卖方的义务

　　签订购房合同时，购房者往往关注买受人的权利、义务，事实上，出卖人的义务也不能忽视，在这方面合同中有多个条款涉及。考虑到有的开发商会委托中介或代理方代销自己的楼盘，所以在商品房买卖合同中，购房者应当首先认准签约主体是谁。当然，开发商作为出卖人，最主要的义务就是交付符合法律规定及合同约定的商品房并转移其所有权。此外，出卖人还负有保证所卖的房屋质量、所有权具有合法性、保修以及忠于预售商品房设计的义务等。

　　举个简单的例子：合同约定12月31日前交房。临到期时，开发商却以市政施工等借口拖延交房时间。不管理由多么冠冕堂皇，只要不属于合同约定的不可抗力事件，均属出卖人未能按约履行义务，买房人可据此主张自己的权利，追究违约责任。

　　专家指出，出卖人的每一项义务都和买房人的权利息息相关，是用买房人口袋中的“银子”换来的，因此，绝不能掉以轻心。任何一个合同条款，如果没看懂，千万别草率签字。

　　口头承诺写在纸上才有效

　　“买房带学位”、“顶层送露台”、“小区会所带游泳池”……买房人常常被口头承诺所吸引，这也是期房所不能避免的。但因买房人与开发商之间存在着信息不对称，如果这些承诺不写进合同的话，仅凭口头约定很难追究违约责任。

　　特别是精装修房，如果时尚、漂亮的样板间和实际房屋差距不小，这该找谁说理?当然，如果开发商已经事先申明，样板间和实物有一定差距，最后以实物为准，那么购房者必须做好实际房屋与样板间存在差别的心理准备。姬律师建议，除了书面约定外，建议买房人还可以将样板间的情况拍照、录像等作为证据保留。

　　TIPS

　　这四种“金”后三种都能退

　　1.定金：是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。

　　2.订金：购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。

　　3.认筹金：认筹就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳认筹金来体现。在缴纳认筹金后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定的优惠。

　　4.诚意金：即意向金，这在中介与买房或卖房双方签订的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说。需要指出的是，以上四种“金”，除了“定金”不退还，后三者都可无条件要回。

　　本组稿件由华商报记者 李程 采写

　　买房签合同不要误入陷阱

　　陷阱1：开发商提供补充协议，要求立即签字

　　签补充协议在购房交易中很有必要。但要注意的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。

　　现在有的开发商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。如果购房者把这样的免责条款签了，就可能损害自己的利益。

　　对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮忙。

　　陷阱2：约定提前交纳部分费用

　　在合同或者补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

　　如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房者在预售合同中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者利益的侵害。

　　对策：购房者应该将物业管理条款与预售合同分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

　　陷阱3：“最短时间”与“最好”

　　合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“装修时，选择最好的国外进口的材料”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。

　　最短是多长时间，什么样的材料才算最好的?合同里如果出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

　　对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

　　陷阱4：以偏概全

　　这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，如开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

　　对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好，不给开发商留一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。

　　陷阱5：处理结果不明确

　　很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。

　　这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

　　对策：购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。