纸包不住火，刘先生终究还是撞破了此事。于是在2004年，他将张女士起诉到法院要求离婚，并要求张女士支付十万元的精神损失费。对于离婚，张女士并没有异议，但她提出要分割两人婚后购买的房屋。

　　法庭上，刘先生主张房屋是刘先生的父亲借小两口之名购买的，并举出了一系列证据。法院在审理后，判决刘先生和张女士离婚，而由于涉案房屋涉及案外人刘爸爸的合法权益，因此本案不予处理。

　　可在7年后，2011年的10月，刘先生又一次接到了法院的电话，让他去法院领取《民事起诉状》和《开庭传票》。一头雾水的刘先生在见到法官后才知道，前妻张女士起诉的是自己和姐姐。

　　原来，刘先生在2011年，将仍在夫妻二人名下的房产过户给了自己的姐姐，并且价格明显低于市场价。张女士认为刘先生的行为侵犯了她的权利，因此要求法院确认刘先生的卖房行为无效。

　　一审中，刘先生和姐姐表示，房子虽然登记在刘先生和张女士名下，但实际购买人是刘爸爸。刘爸爸表示，之所以借儿子、儿媳的名，是因为自己年事已高，银行不予放贷。

　　在购房前，刘爸爸与小两口签订了《借名买房协议书》，明确约定了刘爸爸的“借名买房”行为，同时约定购房的所有款项都由刘爸爸承担。而2011年，刘先生是执行刘爸爸的决定将房屋过户给姐姐，为了避税，在签订房屋买卖合同时房屋的售价写为了最低的市场指导价，而刘先生也没有向姐姐收过一分钱，因此刘先生认为过户行为并没有问题。

　　但一审法院认为，房屋是在两人夫妻关系存续期间取得的，而借名买房的协议书中，并未涉及刘先生的姐姐，故其不应该是借名买房的相对方。由此法院认定，房屋应为张女士与刘先生的夫妻共同财产，刘先生在出售房屋时，应当取得张女士的同意。而刘先生与姐姐签订的合同价格明显低于市场指导价，故姐姐并非善意取得。由此，法院判决刘先生与姐姐间的房屋买卖合同无效。

　　刘先生上诉后，二审法院推翻了一审法院的结论，认为张女士虽然主张刘先生提交的《借名买房协议书》上的签名不是自己亲笔所签，但并没能提出有效的反证，因此法院张女士的该项主张不予采信。最终，二审法院撤销了一审判决，驳回了张女士的诉讼请求。(文中当事人为化名)

　　律师诊断

　　借名买房 有合同自然好认定

　　北京济和律师事务所王秀全律师表示，本案中，刘爸爸在购房前选择与儿子、儿媳签订《借名买房协议书》，是很明智的行为。一般情况下，在婚姻关系存续期间所取得的财产应当认定为夫妻共同财产，但如果有其他特殊情况，就要综合进行认定。

　　“借名买房关系能否成立，要结合有无借名买房的书面协议、诉争房产的出资、诉争房产的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理的解释等因素综合认定。”王律师认为，本案中，刘爸爸签订的《借名买房协议书》可以印证双方借名买房的约定，而银行的刷卡记录、转账凭证也能够证明，首付和贷款的还款一直是由刘爸爸进行的。而刘爸爸确实年事已高，银行对老年人限制放贷也是符合现实情况的，因此，认定刘爸爸与儿子、儿媳间存在借名买房的关系，是符合客观事实的。

　　不在名下 刘爸爸能否决定房屋买卖

　　“其实在房屋买卖中，刘爸爸才是实际的出卖人，而刘先生仅仅是名义上的卖房人。”王律师表示，如果能够认定借名买房的情况成立，刘爸爸就能够取得房屋买卖的决定权。

　　因此，刘爸爸有权利将房屋转让给女儿，也就是刘先生的姐姐，而刘先生则有义务协助刘爸爸完成房屋的过户手续。“而刘先生作为名义上的房屋所有者，他的行为需要受到房屋实际所有人，也就是刘爸爸的约束。”王律师说，根据相关法律，借名买房的，借名人实际享有房屋权益，而借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院可以支持。

　　同被借名 张女士是否有所有权

　　“由于我们能够确认刘爸爸才是房屋的实际所有人，那么张女士就并非房屋的所有权人了。”王律师表示，从本案来看，该房屋并非刘先生与张女士的夫妻共同财产，张女士亦非房屋的名义所有权人。因此，刘先生将诉争房产过户至其姐姐的名下，并不需要经过张女士同意。

　　王律师认为，刘爸爸在办理房屋过户时，是负有通知义务的，但其义务也就仅止于此。“也就是说，刘爸爸只要通知到了刘先生就可以了，不需要再另行通知张女士并取得她的同意，而张女士对接到的通知也没有否定的权利。”

　　“既然张女士并非房屋的实际所有人，过户行为就没有损害到她的实际利益，其认为房屋买卖价格过低损害到其利益的主张也就不成立了。”王律师认为，在整个房屋过户中，刘先生一家并没有违反法律的行为，因此张女士的败诉也是必然的结果。