编者按：房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。

　　个人拥有房产的完全产权的房屋咋继承

　　即指个人拥有房产的完全产权。在此情况下,房屋的继承比较简单,该公民的继承人有遗嘱的按遗嘱继承,没有遗嘱的,按法定继承。

　　夫妻及家庭共同共有房屋继承问题

　　一般存在于家庭关系中,如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下,在公民后,先要将该房屋属于共有人的部分刨除,剩下死者所有的部分作为遗产,由 死者的相关继承人继承。比如,夫妻共同所有的房屋,一方后,先将房屋属于另一方的分离出去,一般夫妻各占一半份额,剩余的一半份额才由死者的继承人继承。

　　按份共有房屋继承

　　和共同共有不同的只是死者对房屋拥有产权的份额在生前既是确定的,死后,只有这部分份额, 比如房屋的三分之一、二分之一,属于死者的合法遗产,由死 者的继承人继承。比如,该房产是兄弟之间购买的,购买时支付的金额不同,兄弟之间按照出资金额占房屋全款的比例按份共有房屋,其中一个兄弟去世,他的继承 人只能继承死者所占有的房屋份额。还有一些夫妻,在婚姻存续期间就约定财产的具体份额,比如约定房屋丈夫占40%,妻子占60%。同样,一方去世后,其继 承人只能继承属于死者的份额部分。

　　值得注意的是,现实生活中还存在着公民尚未完全取得所有权便突然死亡时遗留的个人的情况。比如公民在签订完房屋买卖合同后,在办理过户手续取得产权 登记证前突然死亡,由于我国对房屋的产权实行登记制度,此时的房屋买卖合同并不是房屋产权的有力凭证,房屋买卖合同在法律上只属于债权的范畴,表示你可以 得到房屋产权。这种情况下,实践中,继承人可先继承合同权利,待房产证取得后,再继承。

　　农村宅基地及上房屋谁可以继承?

　　宅基地只有本集体组织成员才可申请取得,而且有“一户一宅”原则,所以,它的继承还关系到继承人的身份问题。

　　如果继承人和死者一样均是本集体组织成员,其继承死者的宅基地和房屋一般都是没有问题的。

　　如果继承人不是本集体组织成员,甚至已经成为城镇户口,因宅基地使用权具有一定的人身依附性,其取得需要主体符合特定的身份,即本集体经济组织成 员。因此,非本集体经济组织成员无权继承宅基地使用权,但是建造在宅基地之上的房屋可以继承,同样,继承后如何真正实现居住、使用的权利,依然需要有关法 律和规定不断探索和完善。

　　赵三平说,现实生活中的情况远比上述内容纷繁复杂,他只是抽茧剥丝地概括了几种常见的情形,果真遇到纠纷时,仍要结合案件的具体事实和情况详细分析和论述。

　　继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失：

　　1、故意杀害被继承人的;

　　2、为争夺遗产而杀害其他人的;

　　3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的;

　　4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

　　房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。

　　只拥有使用权的房屋咋继承

　　除了普通商品房外,还有央产房、军产房、公租房等等。由于这类房屋政策性很强,能否继承主要看政策的规定。

　　只有使用权 但可以继承的房屋

　　有一些央产房、军产房等不能上市交易,虽然只有使用权,但政策允许继承。当然,继承的也只能是使用权,即死者的继承人对该房屋共同拥有使用权。然而 多个继承人如何公平、合理并友好的行使共同的使用权,在实践中一直是个复杂的问题。比如,有的继承人要自己居住,有的继承人希望出租,收取租金;有的继承 人抱怨自己使用的空间小,有的继承人认为公共区域无人维护等等,往往矛盾百出。

　　只有使用权 但不能继承的房屋

　　此类房屋比较典型的是公租房。公租房的性质是租赁,对于租赁的房屋,公民不拥有所有权,而且使用权也不能继承。

　　有一些公租房,在原有承租人死亡后,同住同户口的继承人可以向房屋所属单位申请变更为新的承租人,继续承租居住该房屋。但有些公租房,已经不能变更承租人,理论上,原承租人死亡后,除配偶尚活着需要居住外,房屋所属单位可收回该房屋。

　　实践中,必须结合公租房的政策以及案件的具体情况,具体分析和处理。

　　还有一类就是城镇居民购买的农村集体土地上的房屋,即所谓的“小产权房”,也不能继承。

　　按照我国现有的法律和政策,国家不允许城镇居民购买农村集体土地上的房屋,更不承认此类房屋的产权。所以,此类房屋不属于继承法上规定的公民的合法财产,因此不能继承。

　　房屋继承步骤

　　办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取 《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤 如下：

　　1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

　　2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

　　3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

　　4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理， 并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

　　5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

　　房产继承过户税费

　　继承或赠与后出售的物业营业税、个税是怎样征税的?

　　1)继承(直系亲属)：(不纳入限购)

　　营业税：证过5年可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)

　　未过5年：估价×5.6%

　　个税：证过5年且唯一住房可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)

　　未过5年估价×1%

　　2)遗赠(非直系亲属)：(纳入限购)

　　营业税：证过5年可免征

　　未过5年估价×5.6%

　　个税：证过5年且唯一住房可免征

　　未过5年估价×1%

　　说明：继承房产过户的权属来源如果写为“继承、赠与”的是按赠与的方法计税。

　　注意：营业税、个税的调档:是指“上手房产证的登记时间或契税完税证的填发时间满5年”。