2002 年12月31日，甲方(出租方)B公司与乙方(承租方)J家居公司(以下简称J公司)订立《房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将其合法拥有的坐落在浦东新区某路3521号地块B公司的房屋及场地出租给乙方使用

　　基本案情：2002 年12月31日，甲方(出租方)B公司与乙方(承租方)J家居公司(以下简称J公司)订立《房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将其合法拥有的坐落在浦东新区某路3521号地块B公司的房屋及场地出租给乙方使用;1-2甲方出租给乙方使用的钢混结构房屋建筑面积共10,000平方米(商业用途，以实测为准);甲方出租给乙方拟作停车场使用的7某轻钢结构房屋建筑面积共4,000平方米(商业用途，以实测为准);1-3(4)甲方负责协调系争地块(房屋)内所有承租企业的关系，保证系争地块内三纵两横道路的畅通，保证地块内公用场地由所有承租企业共用的权利，确保乙方经营需要;4-1租金由以下部分组成：(1)以钢混结构房屋建筑面积每平方米人民币(以下币种相同)1.05元/天计算，现暂以10,000平方米建筑面积计算;(2)以轻钢结构房屋建筑面积每平方米0.58元/天计算，现暂以4,000平方米建筑面积计算(以实测面积为准)。上述房屋年租金合计467.93万元(以实测面积后计算为准)，为第一年至第五年的房屋年租金标准;4-2从第六年起房屋租金标准在上年房屋租金标准基础上每五年环比递增5%;4-3租金按季交纳，每次交纳年租金的四分之一。乙方必须在每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前支付当季的租金。甲方事先须提供合法发票凭证;5-6在租赁期间，因国家建设征地或市政建设需要征用土地的，依照政策规定，政府部门给予的土地和建筑物补偿费归甲方所有;承租方的搬迁补偿费(员工解散费、设备搬移费、装潢补偿费、误工补贴费或配套增容费、回搬费等其他费用)归乙方所有;7-4如乙方未按期支付租赁费，由甲方发出催款通知书，乙方在收到甲方催款通知书后30天内没有支付，自第31天起乙方应支付逾期付款违约金，每天按未按期支付租赁费的万分之四支付逾期付款违约金。连续二个季度没有补足租赁费，甲方有权单方面终止合同，乙方除补交租赁费外，应每天按未按期支付租赁费的万分之四向甲方支付逾期付款违约金;8-1-2甲方的义务(5)保障系争地块内“三纵两横”机动车道路畅通和公用场地由所有承租企业共用，保证乙方具备正常经营的必要条件。

　　2003年8月6日，甲方(出租方)B公司与乙方(承租方)J公司签订《补充协议》，约定：1、乙方同意将承租的计3,150㎡建筑面积的7某轻钢结构房屋全部拆除，作为市场公共停车场之用。乙方承担即将拆除作公共停车场用的7某轻钢结构房屋年租金666,855元(建筑面积每平方米0.58元/天某3150㎡某365天)的1/3，计222,285元整。乙方拥有该公共停车场50%的使用权;2、公共停车场的改造工程由甲方负责实施，公共停车场地沥青(或混凝土)铺设工程预决算经双方审核同意后，由乙方承担50%的工程费用;......4、甲方出租给乙方使用的钢混结构房屋经甲乙双方派员丈量，建筑面积为10,025㎡，年租金3,842,081.20元(建筑面积每平方米1.05元/天某10,025㎡某365天);......6、本补充协议条款内容与《房屋租赁合同》条款内容有不一致时，以本补充协议条款内容为准。庭审中，B公司确认停车场改造工程总造价为559,666元，J公司按补充协议约定承担50%工程款。

　　2008年12月29日，J公司致函B公司：受2008年下半年金融风暴的影响，J公司的经营局势不容乐观，望B公司在2010年年底前不对J公司递增房租。

　　2009年3月17日，B公司(甲方)与J公司(乙方)达成《补充协议一》：甲方准予租金环比递增日适当延迟。即：乙方从第六年起房屋租金标准在上年房屋租金标准基础上每五年环比递增5%的起始日2008年8月1日一次性迟延至2010年1月1日。以后也以2010年1月1日为准，每满五年环比递增 5%。

　　2010年3月23日，B公司致函J公司，催缴2009年10月1日起至2010年3月31日连续两个季度的应缴租金共计2,032,182元。

　　2010年5月28日，B公司致函J公司，催缴2010年1月1日起至2010年6月30日连续二个季度的应缴租金共计2,133,790元。2010年6月1日，J公司书面确认签收此函，并于同日将B公司开具的2010年度第二季度租金发票全部退还。

　　2011年5月25日，J公司致函B公司及上海市浦东新区三林镇人民政府：J家具上南店受高青路新建工程影响，经营条件发生变化。从2010年3月高青路(某路--杨高路)新建工程施工之日起，三纵两横的通行道路不复存在，J公司租用的停车场不复存在，至今尚未完工，导致J公司正常经营活动遭受冲击，产生巨大经济损失，并要求B公司减少租金、给予经济补偿和解决停车场，并表示暂缓支付租金。

　　2011年6月24日，B公司就J公司于2011年 5月25日的“关于J家具上南店修路经营损失要求经济补偿”的函进行回复，表示对J公司因政府修路产生的损失不予补偿或赔偿。同日，另致函催缴2011年 1月1日起至2011年6月30日连续二个季度的应缴租金共计2,133,790元。

　　2011年9月8日，B公司诉至法院。

　　一审法院作出如下判决：一、 J家居公司于判决生效之日起十日内支付B公司截至2011年9月30日止的租金人民币806,837.05元，扣除B公司返还的2010年4月至2011 年6月期间的停车场租金人民币291,749.06元，J家居公司实际应付人民币515,087.99元;二、驳回B公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。。

　　判决后，B公司不服，上诉于二审法院。

　　二审法院作出如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　北京资深房地产律师袁玉柱评析：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。B公司主张双方在合同中约定在租赁期限内，房屋、场地被国家建设或市政建设需要征用的，双方互不承担责任，而造成三纵两横道路不畅的原因正是市政工程建设，因此B公司可以依据合同的约定予以免责，而J公司亦应该根据合同约定的金额全额支付租金。北京资深房地产律师袁玉柱评析，双方在合同中确有该约定，但双方在合同中还明确约定B公司有义务保证三纵两横道路的畅通，可见三纵两横道路的畅通是B公司履行合同的主要义务之一。现因道路施工，致使停车场、道路不畅，B公司存在未尽合同义务之情形。一审以此认可J公司有权主张减少租金，二审法院予以认可。综上，上诉人B公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，二审法院难以支持。