2014年8月8日，上海市静安区人民法院就某开发商诉某物业公司和业主委员会排除防碍纠纷一案作出一审判决【案号：(2013)静民一(民)初字第3406号】，驳回开发商的主要诉请请求，对其要求赔偿租金损失(计至判决生效之日止为185万余元)的诉讼请求不予支持，仅要求两被告在判决生效后拆除会所楼梯入口处的障碍物。

　　2014年8月8日，上海市静安区人民法院就某开发商诉某物业公司和业主委员会排除防碍纠纷一案作出一审判决【案号：(2013)静民一(民)初字第3406号】，驳回开发商的主要诉请请求，对其要求赔偿租金损失(计至判决生效之日止为185万余元)的诉讼请求不予支持，仅要求两被告在判决生效后拆除会所楼梯入口处的障碍物。2014年12月26日，上海市第二中级人民法院做出终审判决，维持原判。

　　原告某开发商诉称，其系二楼会所的所有权人。2011年后，当其要进入会所进行经营或对外出租时，遭到两被告的阻挡，两被告还在楼梯口用绳子设置障碍物阻碍原告进入。为此，原告先后两次委托公证处进行了证据保全。诉讼请求为：1、两被告立即停止侵权，拆除楼梯口的障碍物;2、赔偿自2012年2起月至停止侵权之日止的租金损失，近600平方米的面积，按每日每平方米3.45元计算。

　　原告代理律师为证明己方观点，向法庭提交了房地产权证、两份公证文书、原告致物业公司的律师函等材料。

　　袁作东律师在本案中担任被告的代理人，提出了如下答辩意见：

　　1、会所规划设计的服务功能包括家庭影院、台球室、健身房等，原告欲将其作为幼教机构和办公用房使用，属于擅自改变原有功能;

　　2、被告承租人的装修单位未向物业公司办妥装修施工手续，强行违法施工，破坏了会所原有的结构和设施;

　　3、由于该会所的唯一进出通道处于小区的大堂之中，对外经营将影响小区的安全和物业管理秩序，侵害全体业主对大堂的所有权和使用权。

　　4、被告对违规施工进行劝阻、制止并报警，是履行管理职责的正当行为;在一楼大堂楼梯口设置警戒绳、劝阻不明身份人员进入，是尽物业公司的妥善管理义务。

　　5、小区会所的主要功能是为业主提供售后配套服务，原告欲将会所当成普通商业门面房来赢利，是对会所性质的错误认识;比照商业办公楼宇的租金标准主张高额赔偿，不符合会所经营收入的实际情况，更没有提供相应的证据。

　　6、被告并没有阻止原告正当使用、合理装修会所，只是反对擅自改变会所的用途和经营方式，反对的是违规装修、无证出入，本案中侵权的是原告。

　　为证明以上观点，袁律师向法庭提交了上海市建设和管理委员会确认的会所平面布置图、设计图纸、售楼书、测绘报告、房管办事处致开发商的函件、正常放行单、报警记录等证据材料。

　　在审庭过程中，袁律师向法庭申请向房管办、居委会主任等人调查取证;原告则补充提交了被告不掌握的3组证据，包括租赁协议、装修申报单及示意图、装修施工单位的书面证明函。袁律师充分挖掘这3组证据中的有利因素，提出锋相对的质证意见，认为装修示意图中幼儿舞蹈教室的占比充分说明原告欲改变会所用途的事实;合同中高额的租金标准进一步证明经营方式将是对社会开放;提交申报单不等于完成了装修手续，装修单位并未按要求提交装修施工图并签订协议。

　　【办案手记】

　　袁律师接手本案前，业主委员会曾请小区的律师提供书面法律意见，结论是业委会和物业公司阻止人员进入、设置警戒绳的做法侵犯了产权人的使用权，赔偿是免不了的，只是赔多赔少的问题。袁律师在分析相关证据后认为，所有人虽有占有、使用、收益、处分的权利，但应合理使用，不得损害他人的正当权益，不得违反规划用途和施工管理的相关规定。虽然已方掌握的证据尚不足以证明对方意图对外出租、改变用途等事实，但鉴于对方存在多种违法事实，只要有一种得到确认，即可以胜诉。

　　在庭审攻防过程中，袁律师充分挖掘、利用对方提供的证据，反过来为我所用：一是仔细察看对方的证据细节，从中推导出对己方有利的事实(比如公证照片中有施工人员手持铁锤);二是发现对方证据中存在的虚假与自相矛盾之处，加强法官对己方证据与事实的内心确信(比如提出原告的公证照片只能证明在拍照的瞬间有一份所谓公告张贴于布告栏上);三是诱导、逼迫对方提交新的证据，等待对手急中出错、忙中出错、过于自信时出错。事实上，当对方律师补充提交3组补充证据时，袁律师即明确告诉当事人胜负已定。

　　本案案情复杂，双方提交的证据都有20份以上，法庭审理时间更长达8个多月。对方有备而来，仅公证就前后准备了两份。要应对这种不利局面，作为被告的代理人，必须在充分收集证据并全面掌握法律依据的基础上，深思熟虑，谋定而后动，方能扭转局面，变不利为有利。