虽然在商品房买卖合同会明确开发商交房的时间和办理房屋产权证书的时间，但由于一些原因，经常都会发生逾期交房和逾期办证的情况。购房者往往不太明白，开发商应当承担什么样的违约责任，是不是应当支付合同上约定的违约金。本案为此类纠纷的解决提供了一些参考和建议。

　　商品房销售合同纠纷

　　——逾期交房、逾期办理权属登记的违约责任

　　提示：

　　虽然在商品房买卖合同会明确开发商交房的时间和办理房屋产权证书的时间，但由于一些原因，经常都会发生逾期交房和逾期办证的情况。购房者往往不太明白，开发商应当承担什么样的违约责任，是不是应当支付合同上约定的违约金。本案为此类纠纷的解决提供了一些参考和建议。

　　案情介绍：

　　2011年9月3日，康某与成都××开发有限公司(以下简称开发商)签订了《房屋认购协议》。约定康某认购开发商开发的某小区1幢2单元13楼3号房屋，明确了房屋的面积和价格(房屋价款为570321元)。2011年9月24日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于2012年10月1日前将该商品房交付给康某，否则应承担房屋已付价款的5%的违约金;以及开发商应于2013年5月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明，否则应承担房屋已付价款的3%的违约金。在合同履行过程中，康某按约付清了全部购房款，但开发商却未按合同约定的期限交付商品房，以及办理房屋的初始登记手续。

　　2014年3月，康某在张礼美律师的指导下，准备好相关证据(康某此前支付房款的票据都不齐备)。康某原本只是想要求开发商支付逾期交房的违约金，并没意识到开发商迟延办理初始登记的违约行为以及应承担的违约责任(支付一定的违约金)。

　　审理及调解：

　　2014年3月17日，康某委托张礼美律师向房屋所在地法院起诉，以开发商逾期交房和逾期办理房屋初始登记为由，要求判令开发商支付逾期交房的违约金28516元以及逾期办理房屋初始登记的违约金17109元。开发商对以上事实予以确认，但对违约金数额有异议，请求减少。

　　法院审理后认为，本案事实清楚，证据充分，双方对基本事实无争议。因考虑到本案金额较小，为尽快地解决问题，尽快地让康某拿到违约金，避免进入二审程序，张律师建议法院调解结案。在承办法官和张律师的努力下，康某与开发商于2014年4月9日达成协议，并由法院出具《民事调解书》，由开发商在2014年4月30日前支付康某逾期交房的违约金28516元;关于房屋初始登记的违约金17109元，明确开发商在2014年9月30日前办理了房屋初始登记，则康某自愿放弃，如未在此日期之前办妥，则应向康某支付违约金17109元。在2014年4月30日前，开发商向康某支付了逾期交房的违约金28516元。

　　案件评析：

　　本案所涉及到的开发商逾期交房和逾期办证的情况，实践生活中时有发生。由于购房者往往疏于仔细地阅读商品房买卖合同的内容和条款，出现问题后，并不能明确开发商应当承担什么样的责任。根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，开发商应当按约承担相应的违约责任。只是本案中，由于原告缺乏主要的证据，在张礼美律师介入此案后，指导和帮助为原告采取相应的措施，收集了相关的证据，使得本案的胜诉有了基本的保障。因考虑到本案金额较小，为尽快地解决问题，尽快地让康某拿到违约金，避免进入二审程序，张律师建议法院调解结案。最终调解结案，原告也很快地收到了违约金，圆满地解决了本案。