在中国的司法环境，在强者面前，弱者维护自己的合法权益举步维艰，但是只要坚信正义是放在真理这边的，坚持就是胜利。

　　点评：在中国的司法环境，在强者面前，弱者维护自己的合法权益举步维艰，但是只要坚信正义是放在真理这边的，坚持就是胜利。

　　代 理 词

　　尊敬的梁法官：

　　本人受梁某影(原告)的委托，就其与广东XXXX房地产有限公司(被告)商品房预售合同纠纷一案[(2007)海民三初字第612号]作为其诉讼代理人，现就庭审情况及调查情况对本案有争议的问题作出代理意见如下：

　　一、关于本案被告承担违约金应从何时开始计算问题

　　被告诉讼代理人根据2003年6月24日双方签订的《商品房买卖合同》附件四第8条的约定和2004年12月22日被告出具给原告的《已收齐业主资料证明》而认定原告迟延提交办理房产证相关资料，故应相应免除其迟延办证的责任。

　　我们认为，其答辩意见是根本不成立的，理由如下：

　　首先，证据四《交楼通知书》的内容已明确证明在交楼时原告已向被告提交办理房产证相关资料(原告身份证和付款凭证复印件)。如果被告没有查验原告身份，何以将楼交给原告;如果被告没有查验原告的付款凭证，何以确认原告已交清入住前应交房款。

　　其次，2004年12月22日被告出具给原告的《已收齐业主资料证明》并不能证明原告迟延提交相关资料，只能说明原告有向被告提交资料的事实，该事实并不能否认原告在交楼时曾向被告提供资料的事实。更何况就算是原告于2004年12月22日才向被告提交资料，仍属于在交付使用后730日(2005年1月26日前)办证期限内提交资料，被告有充分时间办理(广州市房管局规定办理期限为自领取《房地产交易登记受理回执》之日起30个工作日内便可领取到房产证)。然而被告在原告提交资料后的两年多仍然未办理，由此可见，被告代理人认为我们的迟延提交才导致办证迟延，实属荒谬。

　　再者，退而言之，就算交楼时原告没提交办理房产证相关资料也是由于被告的原因所导致。无可否认，原告有协助被告提供资料的义务，但原告作为普通的公民并不清楚办理房产证需要提交那些具体资料，而作为具体经办者的被告则负有告知原告需要提交那些具体资料的义务，否则原告则无法也无从提交。而事实证明被告直至2004年12月3日才正式向原告发出《提交办理产权资料通知》(庭审时已提交)。

　　车位的交付时间是2003年1月26日，经原告的多次催告，被告拖延至2003年6月24日才与原告签订的《商品房买卖合同》，故原告根本不可能车位交付时提交《商品房买卖合同》原件，况且该合同一式三份，原、被告与房地产交易所各持一份，原告没有向被告提交合同原件的必要。因此，原告之资料提交迟延何来之有。

　　综上所述，被告诉讼代理人的答辩冒似合理，但显然缺乏事实依据，经不起仔细推敲。故根据2003年6月24 日双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告承担违约金应当从交付使用(交付时间是2003年1月26日)730日后(即2005年1月26日)开始计算。

　　二、《商品房买卖合同》第十五条的约定：“…买受人每满一年出卖人按已付房价款的 1%向买受人支付违约金。”，被告代理人认为不满一年部分不计算违约金的答辩是对合同条文本身的曲解。合同条文本身对不满一年部分违约金没有约定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　三、为何本人坚持第三项诉讼请求：要求被告承担因维护原告合法权利所支付的查档费用人民币五十元?

　　根据《合同法》第112条和第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

　　由于被告不按合同的约定履行其办证义务，经原告多次催告，仍以种种借口敷衍推搪，拒履行其合同义务，在苦等四年之后，原告迫不得已才采取法律手段，以维护自身的合法权益。正是由于被告的违约行为，给原告造成误工损失、交通费用损失、查档费用的损失、丧失如获得房产证可以进行转让收益、抵押贷款进行投资的机会等等，本来根据相关法律法规的规定，我们可以在诉讼请求中提出，基于尊重现行法院实际操作习惯，我们只是象征性提出要求被告承担查档费用的损失人民币五十元。数目虽小，但意义深远。

　　法律是对社会资源的再分配，而法官持法律之利剑，定分止争，保障司法公正，使各履其职，各尽其能，各得其所。法律应当增加违约者的违约成本，促使当事人更加积极履行其义务，维护自身合法权益，信守承诺，建立诚信社会，和谐社会。否则，如果一个社会的违约成本不高，违约受到的惩罚远低于其违约所获得的好处，促使当事人不履行其义务，更多的选择违约，社会变得汲汲自危，互不信任，祸端四起。作为法律的执行者——法官，任重道远，路漫漫而修远兮，吾将上下而求索。

　　上述意见，纯属初生牛犊对法律的一知半解，敬请梁法官勿吝赐教!望请秉公司法!

　　此致

　　广州市海珠区人民法院

　　代理人：黄建勇

　　2007年3月7日