本案是一起因商品房买卖合同纠纷引起的仲裁案件。申请人聂某某与与被申请人H公司于2007年5月9日签订了一份《商品房买卖合同》以及合同补充协议(一)、合同补充协议(二)，合同约定：申请人聂某某购买被申请人H公司面积为345.86平方米商品房，用于办公科研及配套，房屋总金额为1891342元。

　　案情简介：

　　本案是一起因商品房买卖合同纠纷引起的仲裁案件。申请人聂某某与与被申请人H公司于2007年5月9日签订了一份《商品房买卖合同》以及合同补充协议(一)、合同补充协议(二)，合同约定：申请人聂某某购买被申请人H公司面积为345.86平方米商品房，用于办公科研及配套，房屋总金额为1891342元。H公司应当在2007年12月31日前，依照有关规定，将该商品房交付申请人聂某某使用，逾期超过30日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向申请人聂某某支付已交房价款万分之五的违约金;在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，H公司应当履行保修义务。同时补充协议约定：在房屋买卖合同签订的六个月内，申请人聂某某应把工商、税务关系注册转移到合肥经济技术开发区内，否则，所签房屋买卖合同中所享有的优惠房屋价格将上浮10%。后来双方在履行合同的过程中发生了纠纷，申请人聂某某向H市仲裁委员会提起仲裁，请求如下：1、H公司按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任，支付自2008年1月1日至8月18日期间，按已交房款日万分之五的违约金218450元;2、H公司支付房屋维修费35000元;3、H公司承担房屋租赁损失费93382元;4、H公司承担本案全部仲裁费用。

　　办案经过及案件结果：

　　本律师接受本案被申请人H公司的委托，担任其委托代理人。在接受当事人委托后，本律师仔细的了解了案件具体情况，并多方调查取证，对案件的事实进行了透彻的了解和分析，从事实和法律上积极寻找有利于我方当事人证据和理由，以尽最大努力维护当事人的合法权益。

　　针对案件的具体情况，本律师当庭向法院作出了如下答辩意见：1、关于逾期交付的违约金，每日万分之五过高，建议仲裁庭调整至万分之一。之所以逾期这么长时间的一个客观原因是2008年1月9日开始的百年不遇的特大雪灾，雪灾持续一个多月，由于这场雪灾导致施工停止以及雪灾后的后续影响，都应属于不可抗力，这种不可抗力所导致的违约依法是可以免责的。根据民法通则及合同法的规定，违约金与赔偿损失只能选择其一，而且约定的违约金过高或过低依法可以申请法院或仲裁予以调整。根据我国的国情，我们国家违约金的实质是弥补当事人的损失，并不具有惩罚的性质。2、申请人要求支付维修费用35000元没有法律依据。申请人要求支付的维修费用仅仅是自己估算的维修报价，并不是实际支出或经鉴定部门作出的决算。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，申请人提出的《交房前存在问题清单》中的所谓瑕疵是现今毛坯房交付时普遍存在的，并不影响房屋的装修入住。即使存在一些小的问题，申请人可以自行维修，以实际发生的费用要求被申请人承担。3、申请人要求支付租赁费的证据不具有真实性。根据申请人提供的证据，申请人本人即是安徽SQ建筑公司的股东，其与该公司签订的房屋租赁合同，系利害关系人出具的，在法律上证明力较低，如没有其他证据相互印证，不能予以采信。而且，此房屋租赁合同是在申请人正式接收房屋之前签订的，这更加不符合常理，在房屋还没有接收之前，出租人还不能确定是否接收房屋以及房屋的具体情况，承租人都没有现场看房，如何确定房屋的租期和租金。该小区其他房屋现在的月租金也仅在5000元至6000元左右，争议房屋在一年半以前的租金不可能比现在的还要高。因此，我们认为，申请人要求支付租赁费没有事实和法律依据。

　　最终法院判决被申请人H公司支付申请人聂某某房屋违约金131069.86元;房屋租赁损失费41503.2元;案件受理费各付一半。这个判决结果无疑给被申请人减轻了接近一半的经济损失，被申请人对于律师的工作和判决结果表示满意。

　　律师点评：

　　本案取得了不错的结果，法院对于本律师提出的违约金过高和房屋租赁费用过高的代理意见都有采纳。但是本案如果有更多的证据，结果会更好。本案中被申请人之所以逾期交房，其实一大部分责任在于申请人聂某某，但是因为没有保存书面的可靠证据，所以不能予以证实。申请人聂某某提供的其与C公司签订的房屋租赁合同，因为双方存在着利害关系，其证据的真实性明显不足，但也因无法提供证据法庭无法认可。法律讲究的是证据，法律能认定的也是经过证据合理推断出来的法律事实，这个法律事实不一定和实际发生的客观事实完全一致，所以在民事活动中，民事主体一定要有法律意识和证据意识，这既有利于维护自身合法权益，也有利于法治社会的建立。