小明的家在合肥，因为政府建设项目的需要，已经被划入拆迁范围。

　　终于可以搬进新家啦!在高兴之余，小明的眉头又皱了起来，因为《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经于去年底到期了，今年又将执行怎样的政策呢?

　　事实上，从今年起，将执行新的《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》，有效期3年。

　　哪些情况可以征收房屋?

　　为了公共利益的六种情况，可征收房屋

　　“有工作人员来找我们谈话，说是要征收房屋，可我怎么知道他说的是真是假，这样征收决定是不是合法合规的呢?”小明发出疑问。

　　点评：

　　为了公共利益的需要，有六种情形之一，确需征收房屋的，可以作出房屋征收决定。

　　这六种情形分别是：国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　哪些情况拿不到补偿?

　　新建、扩建、改建房屋，拿不到补偿

　　“趁着还没拆迁，再多盖两间房吧!”听到拆迁消息后，小明的邻居们就纷纷开始“想点子”，希望能多分点房。

　　点评：

　　其实，这样建的房子是得不到补偿的。

　　为什么这么说呢?因为房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为：新建、扩建、改建房屋;改变房屋、土地用途、房屋析产、转让、租赁、抵押;迁入户口或者分户(因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍转业、刑满释放等原因迁入的除外);以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续; 其他不当增加补偿利益的行为。

　　如果违反规定实施上述行为，是不予补偿的。

　　异地产权调换按照什么标准?

　　住宅按照套内面积“征一补一”，每户最多可增购15平米

　　拆了房子，到底如何补偿呢?小明家里是一套一室一厅的房子，如果换新房，小明希望能换一套更大更敞亮的房子，这个愿望能实现吗?

　　点评：

　　房屋征收部门应当根据被征收人提供的合法有效证照所确认的房屋面积和用途，对被征收人予以补偿，补偿实行产权调换或者货币补偿方式。

　　对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并按时搬迁的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。

　　被征收房屋涉及不可拆卸的附属物、构筑物，由被征收人与房屋征收部门参照合肥市城乡建设行政主管部门规定的标准协商补偿。协商不成的，按照征收决定公告之日市场评估价予以补偿。

　　如果房屋有有效证照，住宅房屋实行产权调换的，按照套内建筑面积“征一补一”。异地产权调换的，应当根据征收区域与产权调换区域房屋市场价格，在征收补偿方案中确定面积调整系数。

　　被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。

　　根据前两款确定的建筑面积仍不足50平方米建筑面积的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米建筑面积。

　　与产权调换房屋套型不符的，被征收人可以选择临近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。

　　货币补偿由谁说了算?

　　货币补偿评估委托费用列入征收成本

　　如果小明和家人不想要进行产权调换，而是选择货币补偿，那么补偿的钱有没有规定是多少呢?

　　点评：

　　房屋征收部门应当组织被征收者选定房地产价格评估机构，对征收范围内各类房屋进行预评估，确定货币补偿基准价，评估委托费用列入征收成本。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，按照货币补偿基准价，结合被征收房屋调查登记时的结构、成新、层次、配套等修正因素计算货币补偿金额，出具分户评估报告。

　　过渡期安置费怎么支付?

　　住宅过渡期不超过18个月

　　房子即将被拆迁，可新房还没盖好。小明和家人很惆怅：“我们该住哪呢?房租现在可不便宜啊!”

　　点评：

　　征收房屋实行产权调换的，被征收人实行过渡性安置，住宅过渡期不超过18个月，非住宅过渡期不超过30个月。临时安置补偿从被征收人交房之月起发放至安置通告时止。

　　过渡期内被征收人自行临时过渡的，房屋征收部门应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付临时安置费;超过12个月的，按照规定标准的100%增幅临时安置费。

　　房屋征收部门提供周转房的，过渡期内不支付临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款规定支付临时安置费。

　　征收房屋实行现房安置或者货币补偿的，支付3个月临时安置费。

　　征收单位和个人生产、经营性质的非住宅，实行产权调换的，过渡期内，房屋征收部门每月应当对被征收人按房屋合法有效建筑面积，按照货币补偿基准价的 5‰定额标准，给予停产停业损失补偿。征收生产、经营性质的非住宅，实行货币补偿或者一次性安置的，按照标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

　　房屋征收范围确定时闲置的非住宅，不给予停产停业损失补偿。

　　遭遇强拆怎么办?

　　构成犯罪的，依法追究刑事责任

　　因为拆迁补偿内容谈不妥，小明在电视上曾经看到过房屋征收部门强拆的新闻，甚至对被征收人停水停电，迫使被征收人搬迁，“如果我们也遇到这样的暴力拆迁，能举报吗?”

　　点评：

　　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　同理，如果被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　旧城区改建该安置在哪?

　　在改建地段或者就近地段提供安置房

　　小明家属于的是旧城区改建，被征收的房屋位置不错，所以，小明希望能在原地安置，生活很便利，也有很多熟悉了的生活习惯。

　　点评：

　　因旧城区改建需要征收房屋，超过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，区人民政府应当组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　确定征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。

　　公有房屋如何征收?

　　可实行产权调换或货币补偿

　　如果小明的房子是房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，应该如何征收补偿呢?

　　点评：

　　征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。

　　征收房地产管理部门直管公有住宅房屋实行货币补偿的，房屋承租人及其配偶未享受过国家房改政策购房的，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人，房屋承租人及其配偶对已补偿面积部分不再享受房改政策;已按国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足规定面积标准的房屋面积，货币补偿费的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人后不再享受房改政策;已按规定面积标准享受国家房改政策购房的，应当无偿腾退。

　　征收单位自管公有住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿费全额支付给被征收人，被征收人可以按照前款规定进行分配。

　　企业厂房搬迁，怎么补偿?

　　搬迁机械设备将得到评估补偿

　　“按照规定，我们企业的厂房要征收，这个怎么补偿?你能帮我查查吗?”小明的邻居向他求救。

　　点评：

　　目前非住宅在实务中搬迁费是根据征收的合法有效房屋面积定额计算，办公用房5元/㎡，营业、生产加工、仓储、旅馆等其他非住宅8元/㎡，上述标准本身就不高，一旦遇有生产性企业涉及机械设备搬迁时，补偿所得与实际搬迁开支差距更大。

　　因此，征收企业厂房，房屋征收部门可以委托具有资产评估资质的评估机构对用于生产经营的机械设备(不含已废弃机械设备)现值进行评估，经现场公示无异议后，按照评估结果的10%对机械设备搬迁费用予以补偿。

　　附件：合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属物补偿费标准

　　1、征收住宅房屋搬迁费每次500元，因过渡需二次搬迁的另按此标准补偿。 征收非住宅搬迁费，办公用房5元/平方米建筑面积，营业、生产加工、仓储、旅馆等其他非住宅8元/平方米建筑面积。

　　2、征收住宅房屋，实行产权调换自行过渡的，18个月内的每月临时安置费标准为：

　　区位 临时安置费标准

　　环城公园路以内 18元/平方米建筑面积

　　环城公园路以外至一环路以内 15元/平方米建筑面积

　　一环路以外至二环路以内 12元/平方米建筑面积

　　二环路以外 10元/平方米建筑面积

　　注：表中区位是指被征收房屋所处区位，计算临时安置费的面积应当是补偿房屋面积(含异地产权调换增加的面积，不包括增购面积和因套型不符调整的面积。)

　　3、征收非住宅房屋，实行产权调换自行过渡的，在30个月内的每月临时安置费标准为：

　　营业用房临时安置补偿：18元/平方米建筑面积

　　办公、生产加工、仓储、旅馆等除营业用房以外的其他非住宅临时安置补偿：10元/平方米建筑面积。

　　4、被征收房屋系房地产管理部门出租的直管公有住宅房屋或单位自管公有住宅房屋，实行产权调换原租赁关系继续保持的，临时安置补偿费的1/3支付给房屋所有权人，2/3支付给房屋承租人;非住宅房屋临时安置补偿费的1/2支付给房屋所有权人，1/2支付给房屋承租人。