来源:张志强律师法律服务网 作者:北京律师 时间:2015-11-25
甲将房屋出卖给乙,乙又将房屋出卖给丙,后甲乙之间的房屋买卖合同被判无效,乙丙之间的房屋买卖合同效力如何?丙是否能取得房屋的所有权?
1.合同效力
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第九条:房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。
合同无效情形:
《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
综上,如乙丙之间的合同不存在法定无效情形,则可能被判有效。但合同有效,并不意味着丙一定可以取得房屋所有权。
2.房屋所有权的取得
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第九条:房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利,应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。
善意取得条件:
《物权法》第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
综上,如果乙丙之间的合同被判有效,但丙不符合善意取得条件时,丙可请求乙承担损害赔偿等合同约定的违约责任。
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