导读

　　“今年初，我买了套商品房，房屋还没有交付，但这个楼盘的房屋降价了，我又看中另外一套房子，所以想把之前买的房子退掉。但开发商说这是违约，不同意我退房。我想知道，怎样才能无条件退房?”这是昨天在房交会现场市民张先生提出的问题。在这里提供法律咨询的律师说，由于今年以来大中城市楼盘变相促销出现房价下跌，衍生的“房价下跌可否退房”的相关法律问题咨询居多。

　　大连市房地产开发协会法律顾问辽宁诚事律师事务所此次应组委会邀请，在房展会现场组成团队免费为购房者提供法律咨询，主要涉及房地产买卖诸多热点法律问题。针对市民张先生的问题，律师任厚诚表示，在没有法定退房理由的情况下，张先生也没有约定理由，在房价下跌时就无法退房或获得补差价。由于没有相关证据证明开发商承诺过“退房”或“补差价”，所以作为弱势群体的购房者一方，要采取预先防范的方法，才能避免开发商的承诺不兑现，避免房价下跌风险的承担。以下是任律师提出的三个建议。

　　商品房买卖合同中作特别约定

　　任厚诚说，购房者在与开发商订立商品房买卖合同时，应当在合同中特别约定：开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下跌，给予购房人退房或以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据此约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商不予认可。

　　有证据证明开发商单方承诺

　　除买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在商品房买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对退房或差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予退房或补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的;第二，开发商承诺如果房屋降价销售，即给购房人退房或差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立时对此作出过承诺，而实践中这种证据并不容易搜集;第二，开发商的承诺须明确具体。

　　买卖双方协议补偿

　　根据《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。

　　开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行退房或差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，未损害第三人的利益，开发商应当履行该义务。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　举例说明

　　某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如年底前，如果本项目同等单位降价，即可获得相应价格差额馈赠的权利”，类似此种约定实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。