案情简介：

　　2013年，邵某与某开发商签订了一份商品房预售合同，购买一套顶层房屋。当时看房时，房地产工作人员给邵某介绍并带邵某看的样板房屋是南北通透敞亮、采光效果很好的房屋，但在邵某收房时，房屋内北侧阳台窗子尺寸变小，屋内采光较差。邵某认为开发商交付房屋存在违约情形，起诉法院要求赔偿损失。房地产公司辩称，原告办理入住手续时，现场已经看过并签字认可，不存在违约，不同意原告诉讼请求。

　　律师意见：

　　根据双方签订合同的目的及居住要求，样板房系邵某决定与房开签订协议的依据之一，而实际交付的房屋舒适程度、居住环境均会受到一定影响，应获得补偿，房地产公司辩称内容不能作为拒绝给予补偿的理由。

　　本案系一宗商品房买卖合同纠纷案件。原告与被告签订预售合同时，被告向原告展示了交付房屋的样板间。因此本案涉及商品房买卖的两个问题，“预售房屋”和“样板间交付”。

　　《商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，律师提醒广大读者，如果您准备购买“期房”，一定要求开发商出具《商品房预售许可证》。

　　在具备《商品房预售许可证》的情形下，很多开发商会向业主展示“样板间”，并口头向业主许诺交付的房屋标准与“样板间”一致。

　　但是经常发生类似本案中的情形，实际交付的房屋让人大跌眼境。对此，《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”律师提示您，在开发商向您展示“样板间”而您认可购买该处房屋的时候，应注意保全相应证据;在开发商交付房屋时，应该详细对照，如果发现不一致的情形，必须及时指出，尽量避免草草签字确认。

　　此外，开发商可能与购房人在商品房买卖合同中书面约定，开发商有权对房屋进行“设计变更”，最终以交付的房屋为主。这种情况下，购房人与开发商磋商合同条款的余地较小，如果不同意该条款，直接导致的结果就是不能达成交易。律师提示您，《商品房销售管理办法》规定，未经规划部门批准，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果因“设计变更”导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化影响商品房质量或者使用功能的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。否则买受人有权退房，由房地产开发企业承担违约责任。

　　判决结果：

　　后法院经审理认为，开发商的销售人员带邵某观看的展示“样板间”与实物存在较大程度的差距，其已经构成了违约，在邵某没有要求退房的情况下，开发商应当承担因改动合同约定给购房者带来的损失，后法院依照影响程度，判决开发商赔偿邵某1.5万元。