要点概览：

　　1. 开发商因客观原因无法办理房产证的，应向买受人支付违约金，并且应在客观条件具备时协助买受人办理房产证。如果办理房产证的客观条件不可能实现，买受人可选择与开发商解除合同。

　　2. 如合同中对开发商逾期办证责任未做约定，则依照法定规则处理。可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　3. 关于违约金的数额，法院一般会综合买受人的损失、合同约定及履行情况、诚实信用原则等因素来衡量。

　　4. 如果逾期办理房产证也有买受人的责任，法院一般不会支持买受人要求开发商支付违约金的请求，但会判令买受人协助办理房产证。

　　风险提示：

　　1. 买受人购买房屋时，应检查开发商相应手续，如查看开发商五证是否齐全等，防止因开发商的违法原因而导致最终办不了房产证。

　　2. 买受人应及时履行自己义务，配合开发商办理房产证。如果合同约定了办理的相关费用，那么买受人也应当及时支付。

　　3. 在出现纠纷时，买受人应及时与开发商协商解决并留存相应证明材料，包括协商的时间、自己所受的损失等，并需注意不能超过诉讼时效。

　　原文：

　　一般情况下，按照购房合同的约定，因开发商的原因逾期办理房产证，如果买受人同意退房，那么开发商应按合同约定退还房款，并承担相应违约责任。如果买受人不同意退房，开发商应承担继续办理房产证并向买受人支付违约金的责任。但有时因为政策变化等原因，也可能导致房产证最终无法办理，此时，买受人可能会采取解除合同、要求开发商承担违约责任等处理方法。关于逾期办理房产证的常见纠纷及相应风险防范措施，本文进行了一些总结，供大家参考：

　　一、房产证无法办理，开发商支付违约金

　　购买房屋，只有取得房产证后才算取得了房屋的所有权。在实践中，会出现因开发商原因或政策变化等原因导致项目无法办理房产证的情况，这时会严重影响买受人的合法权益，最终法院判决也无法支持买受人要求办理房屋过户手续的诉讼请求。

　　案例1：超规划项目，无法通过竣工验收

　　原案号：(2014)二中民再终字第10044号

　　吕某购买了某公司开发的一处房屋，吕某已支付全部购房款，某公司亦向吕某交付了该房屋，但是房产证却未在约定期限内办理。因此，吕某起诉某公司要求：(1)某公司为其办理房产证。(2)某公司向其支付逾期办理房产证的违约金。

　　某公司辩称：这片房屋是超规划的项目，实际盖的建筑面积超过了许可范围，导致无法通过竣工验收。到相关手续齐备时我公司会协助业主办理产权证。

　　法院经审理认为：因该商品房项目目前还未取得北京市建设工程竣工验收备案表，而核发竣工验收备案表属政府相关职能部门的职权范畴，故吕某要求某公司为其提供涉案房屋竣工验收备案表并协助其办理房屋产权证的条件还不具备，日后待条件成就后，吕某可另行主张。

　　故法院判决：某公司给付自2007年1月10日(交房日期)至本判决生效之日止的逾期办证违约金。本判决生效后发生的逾期办证违约金，吕某可另案主张。

　　案例2：新政策出台，原约定无法实现

　　原案号：(2014)一中民再终字第06545号

　　2005年5月22日，刘某与某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：开发商应当在交接后180个工作日内办理完房屋权属转移登记，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，开发商按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但某公司一直未办理房产证，故刘某将其诉至法院，要求：(1)某公司为其办理房产证。(2)某公司向其支付逾期办理房产证的违约金。

　　法院经审理认为，鉴于目前涉及某公司与众多买受人因购买同类房产产生大量纠纷，众多买受人主张解除买卖合同并由某公司承担违约责任，某公司同意解除买卖合同，希望整体回购已售出的房产，则为了维护更多买受人的利益，刘某与某公司的买卖合同在现实情况下已经无法继续履行。

　　此外，由于涉案房屋在2005年进行销售时未进行实体墙分割，只是对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行的销售，亦未在销售前向建委提交分户图，2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》(京建发(2010)647号文件)，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记，因此某公司已不具备为其向刘某销售的房屋办证的实际可能，致使刘某主张办证的诉讼请求已无法实现，故对原告刘某要求继续办理房产证的诉讼请求，法院不予支持。刘某可依合同条款的约定另行主张权利。

　　故法院判决：驳回刘某要求某公司办理涉案房屋产权证的诉讼请求。某公司于本判决生效后七日内向刘某支付逾期办理房产证的违约金。

　　二、购房合同中的逾期办证用“×”表示如何理解

　　目前，一手房的购房者使用的购房合同是建委统一的版本，基本内容、框架大致相似，购房者和开发商有其他约定时会以补充协议另行约定。在这种合同中，房屋买卖合同的第二页通常都会有使用“说明”，但有时，开发商就利用这一“说明”来规避自己的责任，该种情形下，买受人的权利应如何保障?

　　案例3：关于开发商逾期办证责任，有约定从约定，无约定从法定

　　原案号：(2014)一中民终字第02200号

　　2009年3月9日，王某与某公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》。自2009年3月9日该房产交付后，某公司一直未办理房产证。现王某起诉至法院要求某公司：1、立即办理涉案房屋所有权证书;2、支付迟延办理房屋所有权证的违约金。

　　某公司辩称：第一，合同中双方已经明确放弃约定逾期办理且不退房情况下的违约责任，王某的诉请没有合同及法律依据。第二、王某的违约金请求已经超过诉讼时效，不应被支持。第三，即使有违约金且未超过诉讼时效，王某诉请的违约金标准过高，我公司认为不应超过逾期交房万分之一的违约金标准。

　　法院经审理查明：合同中说明部分载明：“本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。”

　　法院认为，本案争议焦点在于对《买卖合同》中关于某公司逾期办理房产证的约定即“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，开发商按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内向买受人支付。”应如何理解的问题。

　　根据合同说明中载明，对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。该说明清楚地表明，对某公司逾期办证的违约责任双方未做约定。当然，未约定并不等于放弃或约定为零责任，而是应当按照有约定从约定，无约定从法定的规则处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2003)7号)第十八条规定：由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但结合本案的实际情况，鉴于办理房产证的过程确实有某公司不可控制的客观因素存在，且某公司亦对王某主张的违约金数额提出降低的要求。本院认为，王某主张按照逾期偿还贷款的规定计算违约金的比例过高，本院予以适当降低。

　　因为双方合同还在履行过程中，故某公司提出王某的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张，法院不予支持。

　　故法院判决：某公司于本判决生效后六十日内协助王某将涉案房屋过户到王某名下，并支付逾期办理房产证的违约金五十六万四千零六十一元。

　　三、违约金数额如何确定

　　在多数案例中，如果开发商确实存在因自身原因逾期办理房产证的情形，买受人一般会要求他们按照合同的约定承担相应违约金。那么，对于这种违约金数额如何确定?如果有特殊情况法院会酌情减少吗?

　　案例4：违约金数额会结合诸多因素综合衡量

　　原案号：(2014)一中民终字第03866号

　　2008年5月，谭某与某公司签订了《北京市商品房预售合同》。合同约定某公司在房屋交付之日起720日内办妥房产证，逾期办理的，某公司每日按购房全款的万分之三支付违约金。某公司延期办理房屋所有权证共计238天。因此，谭某诉至法院，请求依法判令：某公司支付逾期办理房产证违约金43392.16元。

　　某公司辩称：第一，谭某已经完全占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益。谭某没有因我方逾期办理转移登记造成任何损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国合同法对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案谭某无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公开利益、当事人获得利益等综合因素。我方的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性;在金融危机的影响下，我方的经营也受到一定影响，但我方仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。因此请求法院公正裁判。

　　法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定某公司支付谭某违约金的数额。据此判决：某公司于本判决生效后七日内支付谭某逾期办理房屋所有权证书违约金人民币八千六百七十八元四角三分。

　　四、开发商的抗辩理由、对抗措施

　　有时候，买受人起诉要求开发商承担逾期办理房产证的责任，开发商可能会以买受人未履行相应的义务来抗辩，但开发商需要提供相应证据。或者，有的开发商还会反过来会起诉买受人，要求解除合同、买受人退房。

　　案例5：因买受人原因导致房产证逾期办理

　　原案号：(2014)一中民终字第2234号

　　段某与某公司签订《北京市商品房预售合同》。段某按约定支付了全部房款，某公司也按约定交房。但某公司却未按约定的时间办理房屋产权证。故段某起诉至法院，请求判令：某公司继续履行合同，办理房屋所有权证;支付逾期未办理房屋所有权证的违约金至实际取得房本之日。

　　某公司辩称，未办理房产证是由于段某没有提供文件、缴纳费用所致。

　　法院经审理查明：根据合同约定，办理房屋产权登记应当由双方共同向权属登记机关申请办理，且段某同意委托某交易所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并支付800元委托费用。现某公司同意为段某办理房产证本院不持异议，但是段某亦应当按照合同约定支付800元委托费用并提交相应的办证材料，配合某公司办理房屋产权转移登记。

　　故法院判决：在本判决生效后三十日内，某公司为段某办理涉案房屋所有权证书。段某应当予以协助，并向某公司支付办证费用八百元。

　　案例6：房产证未办理，开发商能否起诉要求解除购房合同?

　　原案号：(2010)一中民终字第13322号

　　2010年4月，某公司起诉至原审法院称：2002年11月8日，我公司与徐某签订《合同书》，约定由徐某购买我公司开发的某房屋。后该房屋因徐某的原因至今未办产权证，双方合同也一直处于未履行完毕的状态。该《合同书》第7条第1款b条约定，“甲方如单方面提出终止合同执行(解除合同)，应向乙方退还已付预定金和购房款，并按预定金的数额向乙方赔偿损失。”据此，我公司口头通知了徐某解除合同一事，同时也向徐某发出了解除合同的书面通知。另外，我公司股东已经决定对公司进行解散、清算，我公司已经不再具有履行合同的主体资格。故诉至法院，请求判令：解除我公司和徐某于2002年11月8日签订的《合同书》;徐某于本判决生效后15日内腾退601号房屋并支付自2002年11月5日至起诉之日的房屋使用费112 800元(按每月租金1200元计算)。

　　徐某辩称：涉案房屋的房产证未能及时办理是某公司造成的。我在2004年、2005年及2006年多次联系某公司催促办证问题，但某公司一直借故拖延。

　　法院经审理认为：某公司已履行了交付涉案房屋的义务，徐某亦履行了交纳涉案房屋之购房款的义务，在徐某与某公司均已履行主要义务的前提下，某公司要求解除商品房购销合同书并据此要求徐某腾退涉案房屋及支付房屋租金，有违诚实信用原则，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。判决：驳回某公司的全部诉讼请求。

　　五、风险防范

　　1. 购买房屋时，应检查开发商相应手续，如查看开发商五证是否齐全等，防止因开发商违法原因而最终办不了房产证。

　　2. 买受人应及时履行自己义务，配合开发商去办理房产证。如果合同约定了办理的手续费，那么买受人也应当及时缴纳。

　　3. 在出现纠纷时，应及时与开发商协商解决并留存相应证明材料，注意不能超过诉讼时效。