支持承租人优先购买权时应赋予其交付一定定金或担保的义务

　　最高人民法院主流观点：

　　优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到侵害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一。依照权利处分原则，承租人可以单就损害提出赔偿请求，在此情形下，应当尊重承租人对权利主张的处分，支持其该项请求。因此，《房屋租赁合同解释》规定，出租人侵害承租人优先购买权时，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。该规定并没有就承租人在优先购买权受侵害时，主张因权利侵害产生的其他请求权，人民法院是否支持的问题作出否认。即损害赔偿请求权并非优先购买权受侵害时承租人享有的唯一权利。

　　我们认为，从优先购买权的性质来看，它属于强制缔约请求权。在承租人优先购买权受侵害场合，其可以请求公权力介入，主张依照同等条件与出租人签订买卖合同。对于上述观点理论界和审判实务界争议颇多，并未统一观点。.......为了澄清认识，《房屋租赁合同解释》明确规定不支持承租人请求认定合同无效的主张。对于人民法院是否可以判令承租人与出租人形成买卖合同关系，未予直接规定，但从《房屋租赁合同解释》第22条、第23条规定含义看，司法解释采用了肯定的观点。但为避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图滥用权利，支持承租人行使优先购买权时应赋予其一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或者提供担保，以使出租人信任其履行能力。对于出租人与第三人约定分期付款的，世界各国通行观点是该项约定具有与特定对象的依附性，出卖人对第三人的信赖，也构成出卖房屋合同的一个条件，承租人行使优先购买权时相应地也应提供相同条件。优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。

　　一最高人民法院民事审判笫一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版。

　　二、当实际交易价格与备案合同价格不一致时，应当以实际交易价格作为认定同等条件主张优先购买权的依据

　　最高人民法院民一庭意见：真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当亭人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。

　　附：案情简介

　　2007年8月，李某委托中介公司出售自有房屋一套，价格为111.5万元。高某看房后嫌价格太高，提出租房。房主李某亦同意暂时出租，遇到合适买房者再卖，双方遂签订《房屋租赁合同》，租赁期3年。合同签订后，高某按约定入住该房屋。2007年1 0月，张某看好此房欲买，李某与张某又签订了《房产认购合同》，约定李某将房屋出售给张某，含车库实际交易价格为123万元。双方为避税，在向房产交易中心备案时又签订《房地产买卖契约》一份，约定合同价款为66.2万元，双方按66.2万元交纳契税。高某知道后，以李某和张某侵犯了其优先购买权为由向法院起诉，要求法院判断李某和张某之间的购房协议无效，其愿以66.2万元价格购买涉案房屋。

　　一最高人民法院民事审判第一庭：《当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权》，载：《民事审判指导与参考》2009年第2集。

　　三、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权

　　江苏省高级人民法院：

　　你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。

　　经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

　　第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先胸买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

　　第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

　　请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

　　一最高人民法院民事审判第一庭《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(2005年7月26日，[2004]民一他字第2 9号)。

　　四.承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋

　　杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案(郑州市中级人民法院二审民事判决书)

　　【 裁判摘要】根据《合同法》第230条的规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。

　　【法条索引】

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。