案情回顾

　　小张2013年底交的首付款，一直没签合同，楼也没建好，开发商跑了，首付款怎么追回?

　　律师建议

　　按照您的描述，建议您利用您掌握的证据立即报警，请求公安机关帮助。同时如果您当时交付首付款时留有发票或者其他证据，能够证明您确实与开发商有协议，则该开发商的行为属于违反协议的行为。可以要求退房，停止贷款，向法院起诉，并要求开发商返还已支付的首付款及贷款及利息。另外，查询对方的交易账户，起诉的同时申请查封，维护您的权益。

　　可以依据《中华人民共和国合同法》的相关法条维权：

　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　律师分析

　　商品房的认购、订购、预订等协议具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定有效。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。商品房认购协议因出卖人原因解除，出卖人应返还房款，并赔偿买受人由此造成的损失，但损失不应超过当事人在订立合同时预见或应预见到的因合同不成立、无效或被撤销可能造成的损失，也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。

　　律师提醒

　　1.商品房认购书签订后，房地产开发公司如未按照认购书约定与购房人签订正式合同，或其他原因构成违约的，房地产开发公司应向购房人承担违约责任。购房人如无特殊原因，确因自身原因不愿购买所认购房屋，开发商不退定金是合法的，但对于双方不能就合同具体条款达成一致而不能成就合同的，通常不会算购房人自身原因。但为避免争议，有必要在认购书上约定：“认购人应在签约之日起几日内与甲方签订正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署的，所收定金应予以退还。”

　　2.签订认购书后，约定签订正式《商品房买卖合同》期限的，对于到期未签署的违约责任，如购房人无相关证据证明其已就签约主动联系开发商，有可能会被认定为违约方。

　　退房手续

　　因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题;从实际行为上，律师认为目前较为普遍的有以下三种：

　　一、购房者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。

　　二、购房者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，最后由开发商归还银行借款。

　　三、购房者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，最后取得首付款。

　　这三种过程有一个共同的特点，就是购房者首先要与开发商解除买卖合同，表明购房者放弃对住宅行使占有的权利。在这种情况下，购房者存在一种风险，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则购房者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”。

　　如果开发商在此期间出现破产，则购房者损失更为巨大，不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作破产财产被拍卖，而且已经支付的首付款无法取得，同时还要支付年限不等的银行借款。

　　为了使购房者最大限地避免上述风险，在开发商不会破产的前提下一般在实际操作时可以通过以下程序：

　　一、购房者首先与开发商签订一个补充协议，一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。

　　二、购房者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。

　　三、开发商归还银行借款，购房者与银行签订的协议中确定的条件出现，购房者与银行的借款合同解除。

　　四、开发商归还购房者的首付款，并协助办理购房者退房的各种相关一般在实际操作时

　　手续。

　　五、第三、第四个行为履行完毕后，第一步中双方签订的协议中假设的条件出现，购房者与开发商的买卖合同解除。