摘要：房子在做抵押的时候，可定会请专业的评估团队来进行房屋抵押评估，但是你可知道这些专业的评估团队，他们的评估方法有哪些。今天北京房产纠纷律师所要研究的话题就是房屋在抵押的过程中的评估方法。

　　一、估价方法选用

　　1、估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

　　2、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

　　3、根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

　　4、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

　　5、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　6、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

　　7、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

　　二、市场比较法

　　l、运用市场比较法估价应按下列步骤进行：

　　(1)搜集交易实例;

　　(2)选取可比实例;

　　(3)建立价格可比基础;

　　(4)进行交易情况修正;

　　(5)进行交易日期修正;

　　(6)进行区域因素修正;

　　(7)进行个别因素修正;(

　　8)求出比准价格。

　　2、运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：

　　(1)交易双方情况及交易目的;

　　(2)交易实例房地产状况;

　　(3)成交价格;

　　(4)成交日期;

　　(5)付款方式。

　　3、根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：(l)是估价对象的类似房地产;(2)成交日期与估价时点相近，不直超过一年;(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　4、选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：

　　(1)统一付款方式;

　　(2)统一采用单价;

　　(3)统一币种和货币单位;

　　(4)统一面积内涵和面积单位。

　　注：(1)统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。(2)不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

　　5、进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

　　(l)有利害关系人之间的交易;

　　(2)急于出售或购买情况下的交易;

　　(3)受债权债务关系影响的交易;

　　(4)交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;

　　(5)交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;

　　(6)相邻房地产的合并交易;

　　(7)特殊方式的交易;

　　(8)交易税费非正常负担的交易;

　　(9)其他非正常的交易。注：(1)当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正;(2)对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

　　6、进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。

　　7、进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。

　　8、进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。

　　9、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过2.0%，综合调整不得超过3.0%。

　　10、选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。

　　11、市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。

　　三、收益法

　　1、运用收益法估价应按下列步骤进行：

　　(1)搜集有关收入和费用的资料;

　　(2)估算潜在毛收入;

　　(3)估算有效毛收入;

　　(4)估算运营费用;

　　(5)估算净收益;

　　(6)选用适当的资本比率;

　　(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

　　2、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

　　(l)出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

　　(2)商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　(3)生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。(4)尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

　　3、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

　　4、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：(1)每年基本上固定不变;(2)每年基本上按某个固走的数额递增或递减;(3)每年基本上按某个固定的比率递增或递减;(4)其他有规则的变动情形。

　　5、资本化率应按下列方法分析确定：

　　(l)市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

　　(2)安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

　　(3)复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R=M·Rm十(1-M)Re5式中R----资本化率(%);M----贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm--抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re--自有资本要求的正常收益率(%)。

　　(4)投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

　　6、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO----综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB----建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%。

　　7、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

　　8、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。(2)将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　四、成本法

　　1、运用成本法估价应按下列步骤进行：(1)搜集有关成本、税费、开发利润等资料;(2)估算重置价格或重建价格;(3)估算折旧;(4)求出积算价格。

　　2、重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：(l)土地取得费用;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售税费;(6)开发利润。注：开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

　　3、具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第2、条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。

　　4、同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

　　5、求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

　　6、建筑物的重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

　　7、成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

　　8、建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分;反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

　　9、扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：l直线法下的建筑物理值计算公式：V=C-(C-S)t/N(9-1)2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V=C-(1-Z/N(5.4.9-2)3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V=C·Q(5.4.9-3)式中V----建筑物现值(元，元/M2);C----建筑物重置价格或重建价格(元，元/M2);S----建筑物预计净残值(元，元/M2;T----建筑物已使用年限(年);N----建筑物耐用年限(年);Q----建筑物成新率(%)。注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

　　10、建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

　　11、估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：(1)建筑物的建设期不计八耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;(2)建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限讨算折旧;(3)建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧;(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧;(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。

　　12、积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

　　13、新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

　　五、假设开发法

　　l、运用假设开发法估价应按下列步骤进行：(l)调查待开发房地产的基本情况;(2)选择最佳的开发利用方式;(3)估计开发建设期;(4)预测开发完成后的房地产价值;(5)估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;(6)进行具体计算。

　　2、假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态，包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式，包括出售(含预售)上、租(含预租)和自营等。

　　3、运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

　　4、预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

　　5、开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。

　　6、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。

　　六、基准地价修正法

　　1、运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：(1)搜集有关基准地价的资料;(2)确定估价对象所处地段的基准地价;(3)进行交易日期修正;(4)进行区域因素修正;(5)进行个别因素修正;(6)求出估价对象宗地价格。

　　2、进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。

　　3、区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

　　4、运用基准地价修正法评估宗地价格时，直按当地对基准地价的有关规定执行。